Управління будинком. Що необхідно знати жителям багатоповерхівок?

Дата: 28.03.2019, перегляди: 124
Управління будинком. Що необхідно знати жителям багатоповерхівок?

 

Закон, що повністю вступить у дію невдовзі, стосується всіх українців, а, головне, мешканців міст, та передбачає новий порядок укладання договорів на отримання комплексу житлово-комунальних послуг: водо-, газо-, електропостачання, вивезення сміття, послугу з управління будинком. Відтепер відносини між жителями і підприємствами, які надають ці послуги, переводяться в дещо іншу площину - ринкову. Буде запроваджено типові види догорів, які дозволять співвласникам будинків або окремим споживачам самостійно обирати модель постачання комунальних послуг. Мешканці також зможуть домовлятися з компанією-управителем про вартість таких послуг і делегувати управителю частину функцій з управління спільним майном будинку. Залишилось обрати, який договір підписати, щоб згодом отримувати належне обслуговування. А їх, до речі, пропонується кілька варіантів:
Індивідуальний договір. Він укладається між власником житла та постачальником, який відповідає за якість наданих послуг у квартиру. Однак, підписавши такий документ, споживач оплачує не лише саму послугу — куб газу чи води, але й зобов’язаний сплачувати монополісту за обслуговування внутрішньобудинкової мережі, а також за те, що обслуговує вас як споживача в будинку (розподілятиме показання будинкового лічильника між квартирами тощо). Усі ці платежі є складовими плати за абонентське обслуговування, котра запроваджується виключно для індивідуальних договорів. Інші варіанти договірних відносин споживача з монополістами абонентської плати не передбачають.
Колективний. Такий договір від імені кожного споживача і за його рахунок з постачальником послуг укладає уповноважена особа — ОСББ або управитель. У цьому випадку власник квартири зберігає персональну відповідальність за своєчасну оплату комунальної послуги (кубометра газу, води), однак монополіст вже не відповідає за обслуговування внутрішньобудинкових мереж. Ця функція покладається на ОСББ чи управителя.
Колективний споживач. ОСББ укладає договір із монополістом як юридична особа. Тоді відповідальність монополіста за послугу закінчується на вході в будинок. Розподілом послуги всередині будинку, обслуговуванням мереж займається ОСББ. Воно ж і відповідає за сплату послуги всіма мешканцями. Тобто, якщо мешканці вчасно не сплатять за спожиту послугу на рахунок ОСББ, воно не зможе розрахуватися з монополістом і постачальник матиме можливість відключити послугу на вході в будинок.
Тож упродовж року з часу набрання чинності закону мешканці будинків повинні зібратися і прийняти рішення з приводу управителя. У цей час в їхньому будинку продовжуватимуть діяти індивідуальні договори з постачальниками комунальних послуг, проте за внутрішньобудинкові мережі ніхто відповідальності не несе. У випадку неякісної послуги, монополіст відповідати за це не буде, бо завжди зможе послатися на проблеми всередині будинку. Усувати її доведеться мешканцям самостійно.
Якщо впродовж року з дня вступу в дію Закону власники квартир не визначаться з управителем, його призначить орган місцевого самоврядування, щоправда, для цього доведеться подати письмове звернення в міськраду про проведення конкурсу.
Варто зазначити й те, що жильці неприватизованих квартир, які належать громаді в особі міської ради, зберігають за собою право на їхню приватизацію. А поки вони не переоформили своє житло, інтереси у розв'язанні питань управління будинком буде представляти уповноважена особа власника житла — міської ради.


Управитель чи ОСББ: про відмінності


По суті, ухвалений закон перетворить радянську комуналку на своєрідний ринок, адже надасть право жителям багатоповерхівок самостійно обирати, кому і за що платити, до того ж, окреслить певні права і обов’язки сторін. Відтепер на «комунальному ринку» залишається три «гравці»: споживачі, виконавці послуг та управитель, які співпрацюватимуть на договірних умовах.
Причому споживач може бути індивідуальними (кожен власник квартири у будинку) або колективним (ОСББ — юридична особа, яка об’єднує всіх співвласників будинку та діє в їхніх спільних інтересах). Управителем багатоквартирки має право стати компанія (юридична особа) або спеціаліст (фізична особа-підприємець), які мають необхідний сертифікат про кваліфікацію та будуть надавати послугу на підставі догорів зі співвласниками будинку. При цьому, ОСББ, за бажання співвласників, теж може укласти договір із управителем та передати йому функції з управління будинком. У такому випадку доведеться підписати договір між управителем і головою ОСББ.
Зауважимо, що функції управителя дещо перегукуються з функціями комунальних ЖЕО — забезпечують належні умови проживання, утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території. Тож, управитель має мати чи залучати необхідні для цього ресурси — технічні, кадрові і матеріальні. У Законі прописані обов’язкові послуги управителя, які затверджені в Постанові Кабміну від 5 вересня 2018 року №772 «Про затвердження Правил з надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком», до обов’язкових віднесені послуги з утримання будинку та прибудинкової території, які затверджені наказом Мінрегіонбуду 27 липня 2018 року за №190. Серед таких — прибирання прибудинкової території та приміщень, утримання ліфтів, купівля електроенергії для функціонування спільного мана будинку, поточний ремонт спільного майна будинку. За бажанням співвласників договір управителя можна доповнити додатковими пунктами, наприклад, страхуванням спільного майна, проведенням капітального ремонту тощо.
Відмінним між управителем і ЖЕО є те, що мешканці кожного будинку мають право самостійно обирати собі управителя й укласти з ним договір. Крім того, не регулюється ціна на послугу з управління: її визначатимуть мешканці разом з управителем на етапі укладання договору. Тобто вона може бути більш вигідною, ніж, наприклад, на послуги ЖЕО, хоч і залежатиме від витрат управителя на утримання будинку та прибудинкової території, також включатиме винагороду управителя, який не працюватиме збитково.
Якщо не влаштовує управитель
По суті, співвласники будинку оплачують послуги, тому самі обирають кому довірити управління своїм спільним майном. Відповідно до нововведень договори про надання комунальних послуг та надання послуг з управління будинком укладатимуться терміном на 1 рік. Їх дія продовжується автоматично, якщо співвласників буде влаштовувати обслуговування. В іншому випадку – вони можуть ініціювати дострокове розірвання такого договору. Мешканці багатоповерхівки також мають право відмовитися від послуг управителя, якого їм обрав орган місцевого самоврядування під час конкурсу, та укласти договір з новим. Проте за два місяці до цього співвласникам доведеться попередити чинного управителя про свої наміри завершити співпрацю.


Без ОСББ та управителя


Якщо співвласники не створили ОСББ та не проявляють ініціативу щодо найму управителя, їм доведеться укладати індивідуальні угоди з монополістами й додатково сплачувати за обслуговування внутрішньо будинкових мереж. Якою буде ця оплата, наразі невідомо, але, судячи з розцінок на інші компослуги, то доведеться платити більше, ніж управителю, котрий обслуговує мережі, забезпечує прибирання прибудинкової території, обслуговування і поточний ремонт спільного майна будинку. Самі співвласники цього зробити не зможуть, тож їм доведеться шукати виконавця і окремо платити за усі послуги. У підсумку, одні власники квартир заплатять, інші — ні, і жодного юридичного механізму зобов’язати їх вкладати кошти в поточний ремонт, наприклад, покрівлі, не буде.
Тому жителям багатоповерхівок краще не баритися і відтепер визначатися формою управління й видом договору на комунальні послуги, адже перехідний період закінчується вже у червні.


Аналог кондомініумів


У розвинених країнах світу, до прикладу, ЄС та США, система внутрішньо будинкових правлінь або так званих кондомініумів давно не нововведення. Зокрема, у сусідній Польщі аналоги наших ОСББ дали змогу жителям покращити стан житлового фонду. А найуспішніші зі цих співволодінь навіть почали будувати за накопичені кошти нове житло. Головним двигуном реформи у Польщі стала готовність кожного власника нерухомості в житловому будинку відповідати не тільки за свою квартиру, а й за майно спільного користування – весь будинок. Тому, зайшовши в таку багатоповерхівку, ви навряд чи зустрінете потріскані стіни, неполагоджений дах або неприємний запах від прориву зношених комунікацій. А все тому, що співвласники кондомініуму самі обирають собі постачальника послуг, визначають ціну тарифу на утримання будинку, формують резервні фонди на поточний/капітальний ремонт, приймають рішення шляхом голосування на загальних зборах. Схожі стандарти обслуговування намагаються впровадити й у нашій державі, пропонуючи власникам створити ОСББ. Наразі такий варіант найбільш привабливий в Україні, оскільки має низку переваг. Одна із перших – це прозорість витрат, контроль за якістю послуг та їх вартістю. Адже саме співвласники будинку формують свій бюджет, штатний розклад, визначають внески на утримання будинку, самостійно обирають постачальників послуг з вивезення сміття, прибирання двору тощо. Члени об’єднання також мають право отримати звіт у голови ОСББ про виконання усіх робіт, затрати коштів та ін. Ще одним вагомим моментом є те, що ОСББ – фактично неприбуткова організація, тому звільнена від ПДВ і податку на прибуток, що позитивно відображається на платіжному балансі будинку в цілому, і на видатках кожного мешканця. Об’єднанню співвласників не доводиться витрачати кошти на утримання великого штату співробітників, техніки і приміщень, тому тариф на квартплату закладається значно менша сума накладних витрат.
Крім того, вам не доведеться очікувати, коли нарешті зроблять капремонт у під’їзді, бо відтепер самостійно плануватимете заходи щодо поліпшення стану свого будинку (ремонт будівлі, її модернізацію — установлення систем енергозбереження або запровадження інших заходів, спрямованих на зменшення видатків без втрати якості послуг). До того ж, на ці роботи зможете спрямувати і додатково отриманий прибуток. Бо ж відповідно до нового закону підвальні приміщення, прибудинкова територія тощо переходять у власність ОСББ, отож ви матимете нагоду заробляти гроші на спільній власності – наприклад, здати фасад будинку в оренду під рекламні площі або зробити підвал складським приміщенням.
По суті, таке об’єднання зробить вас повноцінним власником свого дому, адже отримаєте можливість створювати той необхідний комфорт у ньому на спільних зборах, де обговорюватимете усі пропозиції та зауваження.



Як підтримуватиме об’єднання співвласників наше місто?


Закон «Про житлово-комунальні послуги», який повністю вступить в дію з травня, передбачає, що усі капітальні ремонти будуть проводитися за рахунок співвласників (тобто власників квартир у будинку). Тож попри усі плюси ОСББ, жителів багатоповерхівок нерішуче створюють такі об’єднання, побоюючись, що проблеми зношеного житлового фонду впадуть на їхні плечі. Але й ці моменти було враховано у законодавстві, адже документом не заборонено спрямовувати кошти бюджету на капремонти багатоквартирних будинків у межах бюджетних програм. Одна із таких діє у нашому місті і нею передбачено підтримку об’єднань співвласників багатоквартирних будинків та будинкових комітетів.
«Відсутність системних перетворень у житлово-комунальній сфері призвели до незадовільного стану житла у Рогатині, - зауважує міський голова Сергій Насалик. – Допомога із місцевого бюджету була необхідною як в реалізації першочергових заходів капітального ремонту, так і у випадку участі ОСББ у впровадженні проектів за рахунок коштів державного бюджету, грантових коштів та інших форм фінансової підтримки на умовах співфінансування. Отож, міська рада вирішила запровадити відповідну програму, що допоможе власникам будинків та  навчить їх якісного управління спільним майном, робити його комфортнішим».
За словами очільника міста, основна мета «Програми підтримки об'єднань співвласників багатоквартирних будинків та будинкових комітетів на 2019 роки» - ліквідувати нагальні проблеми у житловому фонді шляхом об'єднання зусиль власників житла  та міської ради, запровадження механізмів співфінансування ремонтних робіт. У нашому місті вона реалізовуватиметься в інформаційно-консультативному та адміністративно-організаційному, а також фінансово-господарському напрямках. До прикладу, перший дозволить вирішувати завдання, які стосуються підтримки ОСББ на всіх етапах його функціонування-проведення інформаційно-роз’яснювальної роботи, навчань, тренінгів та семінарів, надання власникам квартир типових зразків установчих та реєстраційних документів, проведення обстежень технічного стану під час передачі будинків на баланс ОСББ тощо.

Другий напрямок включатиме реальну допомогу ОСББ через співфінансування з міського бюджету ремонтних робіт житлового фонду ОСББ та програм енергоефективності, організацію та оплату навчальних семінарів з підготовки для ОСББ фахівців з питань управління та ведення фінансово-господарської діяльності, фінансування витрат щодо забезпечення ОСББ містобудівною документацією, виготовлення методичних матеріалів. На ці заходи у Програмі заплановано виділити ОСББ м.Рогатина кошти загальною суму 188 000 грн.
Варто відзначити, що фінансування робіт з ремонтів буде проводитися одноразово (за умови дольової участі ОСББ в розмірі 50 % від суми загальної вартості ремонту згідно з кошторисом). Якщо ж за висновком технічного обстеження спеціалізованої проектної організації, житловий будинок ОСББ потребуватиме термінового проведення робіт з капітального ремонту, оскільки його подальша експлуатація становить загрозу життю мешканців, міська рада може прийняти рішення про проведення робіт з капітального ремонту такого будинку за рахунок коштів міського бюджету без дольової участі ОСББ.

Оксана ЗАДОРОЖНА.